New York transformă clădirile de birouri abandonate în apartamente în Manhattan: peste 17.000 de locuințe noi.

Când pandemia a dus la un trend masiv de lucru de acasă, birourile din Manhattan s-au golit. Nimeni nu anticipa că aceste clădiri vor oferi o soluție pentru criza locuințelor din New York. Acum, orașul american traversa cea mai mare transformare imobiliară de până acum. Fostele clădiri de birouri se transformă în blocuri cu apartamente.

Turnurile goale devin locuințe pentru newyorkezi

New York City își redefinește centrul de afaceri. Un raport recent al Controlorului Municipal Brad Lander arată că 44 de proiecte de conversie ar putea transforma aproximativ 1,4 milioane de metri pătrați de spațiu de birouri în până la 17.400 de locuințe. Această cifră corespunde aproape totalității construcțiilor din Manhattan planificate pentru 2024. Dintre acestea, aproape 10.000 de apartamente au fost finalizate sau sunt în construcție din aprilie 2022. Celelalte vor fi gata în următorii ani.

„Conversiile sunt o soluție pentru două probleme grave: pensia locuințelor cu chirii în creștere, deoarece avem un deficit de locuințe, și clădirile de birouri vechi, care întâmpină dificultăți în a atrage chiriași”, a declarat Dan Garodnick, președintele Comisiei de Urbanism din New York City.

Fostul sediu Pfizer devine cel mai mare proiect de acest tip

Unul dintre cele mai ambițioase proiecte în derivă este conversia fostului sediu Pfizer de lângă Grand Central Terminal, care va include aproximativ 1.600 de apartamente. Dintre acestea, circa 400 vor fi locuințe cu chirii subvenționate. Nathan Berman, fondatorul Metro Loft, care deține proiectul, a transformat deja fostele birouri JPMorgan Chase de pe 25 Water Street în peste 1.300 de apartamente. Cererea pentru aceste locuințe este ridicată, iar chiriașii sunt atrași de cele aproape 9.300 de metri pătrați de facilități, ce includ o sală de fitness, un spa și terenuri pentru pickleball.

De ce se întâmplă asta acum în New York

Criza locuințelor a atins un maxim alarmant. În august, chiria medie pentru un apartament nou în Manhattan era de 4.600 de dolari pe lună, marcând o creștere de 8,4% comparativ cu anul anterior, conform Miller Samuel Inc. Pandemia a generat schimbări semnificative pe piața imobiliară, iar companiile s-au văzut nevoite să reducă spațiile de birouri. Rata de neocupare a ajuns la aproximativ 23% în clădirile de birouri din SUA la finalul celui de-al doilea trimestru din 2025, potrivit Jones Lang LaSalle Inc.

Peisajul imobiliar a suferit transformări majore. Clădiri odată evaluate la sute de milioane de dolari se tranzacționează acum la jumătate de preț. Raportul Controlorului Municipal subliniază că prețul mediu pe metru pătrat a scăzut cu 45% după pandemie.

Stimulente fiscale și schimbări legislative

Statul New York și primăria au implementat mai multe măsuri pentru a sprijini această transformare. Programul de scutire fiscală 467-m oferă reduceri de taxe pe proprietate timp de până la 35 de ani, cu condiția ca 25% din apartamente să fie destinate familiilor cu venituri medii sau reduse. Guvernatoarea Kathy Hochul a abrogat o restricție veche de 60 de ani care limita construcția de locuințe în zonele dense ale Manhattan-ului. Proiectul 5 Times Square, care va transforma clădiri de birouri în 1.250 de locuințe, include și peste 300 de apartamente accesibile.

Provocări tehnice și costuri ridicate

Conversia clădirilor de birouri în apartamente nu este o misiune ușoară. Aceste clădiri sunt adesea proiectate cu etaje largi și open space, dar apartamentele necesită lumina naturală și ventilație corespunzătoare. La 25 Water Street, dezvoltatorii au tăiat două curți interioare pentru a permite luminii să pătrundă în apartamente, iar costurile conversiei s-au ridicat la peste 500 de milioane de dolari. La proiectul de la 750 Third Avenue, care va include peste 600 de apartamente, bugetul depășește, de asemenea, 500 de milioane de dolari.

Principalele proiecte în desfășurare sau planificate

Harta transformărilor se extinde pe tot sudul Manhattan-ului. Iată câteva dintre cele mai relevante proiecte:

– 25 Water Street, fostul sediu al ziarului New York Daily News, cu 1.320 de apartamente – 55 Broad Street, fostele birouri Goldman Sachs, cu 571 de locuințe – 5 Times Square, fostul sediu Ernst & Young, cu 1.250 de apartamente – 219-229 East 42nd Street, fostul sediu Pfizer, cu aproximativ 1.600 de unități – 1740 Broadway, cu peste 420 de apartamente planificate – 111 Wall Street, cu aproximativ 1.570 de unități propuse

Costul pentru bugetul orașului

Acest program vine cu un cost semnificativ. Raportul Controlorului Municipal estimează că orașul ar putea pierde 5,1 miliarde de dolari în venituri din taxe pe proprietate în decursul celor 37 de ani ai programului 467-m. Criticile lui Brad Lander subliniază că stimulentele fiscale sunt excesive în unele zone. În Lower Manhattan, conversiile erau deja profitabile fără ajutoare fiscale. Costul mediu pentru o unitate locativă subvenționată se cifrează la aproximativ 1,4 milioane de dolari, iar în Financial District, acest cost poate ajunge la 1,8 milioane de dolari.

Ce înseamnă pentru piața imobiliară americană

New York își afirmă poziția de lider în conversiile de birouri în locuințe, depășind orașe precum Chicago și Washington. Compania de consultanță CBRE indică faptul că portofoliul total de proiecte de conversie în SUA a atins 7,5 milioane de metri pătrați în mai 2025. Această cifră a crescut de la 6,6 milioane de metri pătrați, comparativ cu șase luni în urmă.

Alte orașe americane, precum Los Angeles, Denver și Dallas, urmează acest model de reconversie. Criza locuințelor și surplusul de birouri post-pandemie afectează majoritatea centrelor urbane mari. Manhattan rămâne însă cel mai notabil exemplu, fiecare locuință nouă având un impact semnificativ pe o piață unde un apartament cu un dormitor costă în medie 4.500 de dolari pe lună. Fostele turnuri simbolizând puterea corporativă se transformă acum în case pentru o nouă generație de locuitori ai New York-ului.